В середине декабря на рынке аренды складывается интересная ситуация, а с 1 января 2026 года подключится влияние новых трендов. Что будет с ценами на съёмные квартиры, дома и нежилые помещения?
Что изменилось на рынке аренды к середине декабря.
По данным сервиса «Яндекс Аренда», к концу ноября медианная ставка долгосрочной аренды в городах-миллионниках продемонстрировала снижение. В среднем по 16 мегаполисам она сократилась на 2,8% — с 38 000 до 37 000 рублей. При этом в большинстве городов-миллионников предложение квартир на рынке долгосрочной аренды начало активно восполняться.
— Тренд на постепенное снижение медианной ставки долгосрочной аренды начался после завершения активного делового сезона — в октябре. За счёт сокращения темпов спроса предложение более бюджетного жилья начало заметно расти. Это привело к снижению медианной стоимости. Такую тенденцию можно назвать обычным сезонным трендом, который будет сохраняться вплоть до конца 2025 года и продолжится в январе-феврале 2026-го, — рассказал руководитель сервиса «Яндекс Аренда» Роман Жуков.
Как правило, с финальной недели ноября начинается период затишья после осеннего ажиотажа. Большинство из тех, кто планировал снять жилплощадь до Нового года, уже определились с выбором. Многие арендодатели при охлаждении спроса отложили сдачу и сейчас готовятся к длительным праздникам, а те, кто остался, не готовы уменьшать стоимость своих объектов. Об этом рассказала заместитель директора управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости» Оксана Полякова.
В ближайшей перспективе активность на рынке найма сократится ещё, ведь традиционно до середины января она минимальна. Обычно в это время около 50% собственников, опасаясь простоя квартиры, соглашаются скорректировать цены, вторая половина рассчитывает на подъём спроса в конце января и не меняет стоимость.
— По итогам ноября спрос на рынке найма жилья в Москве сократился на 16%, а по отношению к показателю аналогичного периода 2024 года запросов меньше на 22%. В декабре активность арендаторов невысокая. При этом предложение не расширилось, напротив, оно уменьшилось на 18% от октябрьского значения, и его объём на 38% меньше, чем год назад. Но арендные ставки сохраняются, — рассказала Оксана Полякова.
Как изменятся цены на съёмные квартиры с 1 января.
Роман Жуков отметил, что зимой из-за предпраздничного периода и длинных выходных спрос на рынке менее активный. Соответственно, те, кто рассматривает возможность переезда в съёмную квартиру в конце 2025 года или начале 2026-го, могут более комфортно для себя принимать решение о выборе жилья. Число кандидатов на одну квартиру в это время меньше, а вариантов массового сегмента — больше.
Если говорить о более высокобюджетном сегменте — инвестиционных квартирах бизнес-, премиум- или элит-класса, то там снижение стоимости долгосрочной аренды маловероятно.
В целом же на рынке в начале 2026 года Роман Жуков не ожидает резких изменений стоимости. Рынок продолжит постепенно восстанавливаться и полноценно активизируется уже ближе к весне.
— Что касается уровня арендной платы, наблюдается дифференциация между объектами внутри МКАД и за его пределами. Разрыв в ставках составляет примерно 15%. Сегодня средняя цена аренды студий в городе-спутнике Москвы составляет порядка 50 тысяч рублей, тогда как аналогичные объекты внутри МКАД стоят 57−65 тысяч. Евродвушки за пределами МКАД предлагаются по цене около 65−70 тысяч, а внутри — начиная от 85 тысяч, — рассказала директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
При оценке динамики изменения арендных ставок в различных сегментах рынка жилой недвижимости следует учитывать три ключевых фактора: сезонность спроса на жильё в течение 2026 года, объём предложения и темпы ввода нового жилья, а также уровень ключевой ставки по ипотеке.
Пока ипотека остаётся недоступной для значительной части населения, спрос на аренду сохранит тенденцию роста. Также аренда будет дорожать при условии сокращения объёмов качественного предложения. Если не произойдёт резких изменений по ипотечным ставкам, рынок аренды, вероятно, повторит динамику 2025 года. Такой прогноз сделала Юлия Дымова.
— Аренда дорожает из-за устойчивого превышения спроса над количеством доступного жилья. Пока ещё заоблачные процентные ставки вынуждают часть потенциальных покупателей отказываться от приобретения жилья в собственность и дольше оставаться на рынке аренды. В то же время наблюдается дефицит предложения, особенно в экономсегменте. Это превратило рынок, например в Москве, в рынок арендодателя: собственники жилья получили возможность диктовать условия и последовательно повышать стоимость. Практика торга в таких условиях практически сошла на нет, — рассказала директор портала «Всёостройке.рф» Светлана Опрышко.
По её оценкам, наиболее существенный рост арендных ставок покажут квартиры в новостройках комфорт- и бизнес-класса с качественной отделкой, полной меблировкой и техникой, расположенных в пешей доступности от метро, в спальных, но инфраструктурно развитых районах. В бюджетном сегменте наибольший рост цен ожидается в категории студий и однушек, поскольку на них приходится основной спрос со стороны студентов и молодых специалистов, а предложение качественных вариантов ограниченно.
В то же время стоимость аренды объектов с устаревшим ремонтом и коммуникациями, расположенных в отдалённых районах с плохой транспортной доступностью, покажет минимальный рост или стагнацию.
Что будет с ценами на аренду домов с 1 января.
С 1 января резких скачков на рынке аренды, вероятнее всего, не будет. После осеннего пика спроса обычно наступает спокойный зимний период. К концу 2025 года в ряде городов ставки уже начали мягко корректироваться, а на январь чаще всего ожидают небольшое снижение на несколько процентов — прежде всего за счёт роста предложения и более активного торга. Такой прогноз сделал владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский.
— В сегменте ИЖС динамика долгосрочной аренды традиционно более плавная. Зимой спрос здесь сдержаннее, поэтому базовый сценарий на начало года — стабильность или умеренная коррекция без резких движений. Высокая стоимость кредитов подталкивает часть семей отложить покупку и выбрать аренду дома на год-полтора, что поддерживает спрос на качественные объекты. При этом по краткосрочной аренде в праздничный период традиционно наблюдается локальный всплеск спроса, — отметил Максим Лазовский.
Собственники домов при этом часто учитывают зимние расходы на содержание объекта — отопление, обслуживание, коммунальные платежи. Поэтому корректировка условий чаще проявляется не в формальном снижении ставки, а в большей гибкости по цене, депозиту или сроку договора.
Как изменится стоимость аренды нежилых помещений с 1 января.
В сегменте офисной недвижимости ожидается общая стабилизация арендных ставок после недавнего резкого повышения. Этот скачок был связан с долгим искусственным сдерживанием цен на аренду. Следующий же год следует воспринимать как период балансировки.
— Однако будем наблюдать и определённые точки роста — например, Новую Москву. Эта локация, активно развивающаяся как новый деловой кластер, будет демонстрировать органичный рост ставок. Рост подтверждается миграцией бизнеса и масштабным развитием инфраструктуры: к 2035 году запланирован ввод более 18 станций метро и МЦД, а трафик у станции метро «Прокшино» вырос в 2025 году уже более чем в два раза, — рассказала руководитель направления офисной недвижимости ГК «А101» Татьяна Грихно.